அறிமுகம்

பல வரி மறுசீரமைப்பு முன்முயற்சிகளின் அரசாங்கத்தின் அறிவிப்பு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதிக கவனத்தை செலுத்தியுள்ளது. பட்ஜெட் 2024குறிப்பாக மலிவு விலை வீடுகளில் கவனம் செலுத்துகிறது. வரிக் குறியீட்டை ஒழுங்குபடுத்துதல், இணக்கத் தேவைகளைக் குறைத்தல் மற்றும் வரித் தளத்தை விரிவுபடுத்துதல்; நிதி அமைச்சர், நிர்மலா சீதாராமன் முக்கிய வரி சீர்திருத்தங்களை முன்மொழிந்துள்ளது. இந்த மாற்றங்கள் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் நடப்பு நிதியாண்டின் வளர்ச்சியை நேரடியாகவும் மறைமுகமாகவும் பாதிக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

உட்பட உண்மையான அரசு துறையில் பல்வேறு திருத்தங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன முதலில், தி பிரதான் மந்திரி ஆவாஸ் யோஜனா (PMAY-U) நகர்ப்புற 2.0 அதற்குள் ரூ.4,000 கோடி க்கு ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்டுள்ளது கடன்-இணைக்கப்பட்ட மானியத் திட்டம்இது குறைந்த மற்றும் நடுத்தர வருமானம் பெறுவோர் மற்றும் பொருளாதார ரீதியாக பின்தங்கிய குழுக்களின் உறுப்பினர்களுக்கு கடன்களை மேலும் கிடைக்கச் செய்யும். இரண்டாவதாக, பெண்கள் வாங்கும் பொருட்கள் உட்பட அனைத்து பொருட்களுக்கும் முத்திரை வரியை குறைக்க நிதியமைச்சர் மாநில அரசுக்கு அறிவுறுத்தியுள்ளார். இந்த முன்மொழியப்பட்ட திட்டம் செயல்படுத்தப்பட்டால், சொத்து வாங்குபவர்கள் இப்போது அதிக முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்துகிறார்கள், இது பொதுவாக இடையில் இருக்கும் 6 மற்றும் 7% மேலும் சில மாநிலங்களில் இன்னும் அதிகம்; மிகவும் நிம்மதியாக இருக்கும். கூடுதலாக, இது பெண் கடன் வாங்குபவர்களை அவர்களின் பெயர்களில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்க தூண்டும். மூன்றாவதாக, தி ‘குறிப்பு பலன்’ சொத்து தொடர்பான பரிவர்த்தனைகளில் முன்னர் வழங்கப்பட்டவை, சொத்தின் விற்பனை, மறுவிற்பனை அல்லது வாங்குதல் ஆகியவை அடங்கும் வருமான வரி அறிக்கை (ITR), இருந்து பயனுள்ளதாக இருக்கும் 23^rd ஜூலை, 2024 மற்றும் 2001 ஆம் ஆண்டுக்குப் பிறகு வாங்கிய சொத்துக்களுக்கு விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

இந்த கட்டுரை குறிப்பாக உண்மையான அரசு துறையில் பரிவர்த்தனைகளுக்கு முன்னர் வழங்கப்பட்ட ‘இன்டெக்சேஷன் பெனிபிட்’ நீக்கம் மற்றும் குறைக்கப்பட்டது தொடர்பான மாற்றங்கள் பற்றி விவாதிக்கும். நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரி (LTCG) இருந்து 20% முதல் 12.50% வரை. மேலும், இது ‘ரோல் ஓவர் பெனிபிட்ஸ்’ என்ற கருத்தையும், இந்த சமீபத்திய திருத்தங்களின் கீழ் வரிச் சுமையைக் குறைக்க ஒரு வரி செலுத்துவோர் இந்த நன்மைகளை எவ்வாறு பெறலாம் என்பதையும் ஆராயும்.

இந்த ‘இன்டெக்சேஷன் பெனிபிட்’ என்றால் என்ன?

குறியீட்டு நடைமுறை, கீழ் வழங்கப்பட்டுள்ளது பிரிவு 48 இன் வருமான வரிச் சட்டம், 1961, (சட்டம்) காலப்போக்கில் பணவீக்கத்தைப் பிரதிபலிக்கும் வகையில், ரியல் எஸ்டேட் போன்ற ஒரு சொத்தின் கொள்முதல் விலையை சரிசெய்வதை உள்ளடக்குகிறது. குறிப்பிட்ட சொத்தை விற்பனை செய்வதன் மூலம் கிடைக்கும் லாபம், இந்த மாற்றியமைக்கப்பட்ட விலையை மூலதன ஆதாயமாகப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்படுகிறது. பணவீக்கத்தைக் கணக்கிடுவதன் மூலம் உரிமையாளருக்கு சொத்தின் மதிப்பை மிகவும் துல்லியமாகக் கண்டறிய குறியீட்டு முறை உதவுகிறது.

ஒவ்வொரு ஆண்டும், அரசு வெளியிடுகிறது செலவு பணவீக்கம் Indஇx (CII), இது விலை உயர்வைக் கணக்கிடுகிறது 2001-2002 இன் அடிப்படை ஆண்டு. ஒரு சொத்தை விற்கும் போது, ​​நீங்கள் அசல் வாங்கும் விலையை விற்பனை ஆண்டின் CII ஆல் பெருக்கி, அதன் முடிவை வாங்கிய ஆண்டின் CII ஆல் வகுத்து பணவீக்க-சரிசெய்யப்பட்ட கொள்முதல் விலையைப் பெறுவீர்கள். பணவீக்கத்திற்காக மாற்றியமைக்கப்பட்ட கொள்முதல் விலை இதுவாகும். ஏப்ரல் 1, 2001 இல் உள்ள பழைய சொத்தின் தற்போதைய மதிப்பை தீர்மானிக்க மதிப்பீட்டாளர் அதன் மதிப்பை மதிப்பீடு செய்வதன் மூலம் தொடங்குகிறார். இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் ஆண்டுதோறும் புதுப்பிக்கப்பட்ட குறியீடு, பணவீக்கத்திற்கான இந்த அடிப்படை மதிப்பை மாற்றப் பயன்படுகிறது. தி “நியாயமான சந்தை மதிப்பு” 2000 க்குப் பிறகு எந்த ஆண்டிற்கான சொத்து இந்த சரிசெய்தல் மூலம் வழங்கப்படுகிறது.

விளக்கம் 1.0, (குறிப்பு, 2002 ஆம் ஆண்டிற்கான சிஐஐ 10 ஆகவும், 2023 ஆம் ஆண்டிற்கான சிஐஐ 12 ஆகவும் இருக்கட்டும்.) இப்போது, ​​ஒரு தனிநபர் உண்மையான அரசு சொத்தை ரூ. 2002 ஆம் ஆண்டில் 1 கோடி ரூபாய்க்கு அதே சொத்தை ரூ. 2023 ஆம் ஆண்டில் 1.5 கோடி. கொள்முதல் விலையை ‘இண்டெக்சேஷன் பெனிபிட்’ மூலம் கணக்கிடுவதற்கான சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தும்போது அது ரூ. 1.2 கோடி [(1,00,00,000*12)/10]; அதாவது சொத்தின் கொள்முதல் விலையை விற்பனை ஆண்டின் CII ஆல் பெருக்கி, பின்னர் வாங்கிய ஆண்டின் CII உடன் முடிவைப் பிரிப்பது. எனவே, இதில் மூலதன ஆதாயம் விளக்கம் 1.0 ‘இண்டெக்சேஷன் பெனிபிட்’ செயல்படுத்திய பிறகு ரூ. 0.3 கோடி (30 லட்சம்).

பட்ஜெட்டில் நிதியமைச்சரால் முன்மொழியப்பட்ட சமீபத்திய மாற்றங்களில், ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனையின் வரி விதிக்கக்கூடிய லாபத்தைக் குறைப்பதன் நன்மை, இந்த குறியீட்டுப் பலனைப் பயன்படுத்தி ஒரு தனிநபரால் அகற்றப்பட்டது. இல், மேலே உள்ள ‘விளக்கம் 1.0′ 23க்குப் பிறகு 2024 ஆம் ஆண்டிற்கான ஒரு தனிநபரின் வரி விதிக்கக்கூடிய லாபம்^rd ஜூலை, ரூ. 0.5 கோடி (50 லட்சம்). முன்னதாக, குறியீட்டு நன்மைகள் அனுமதிக்கப்பட்ட போது LTCG மீதான வரி விகிதம் 20% ஆக இருந்தது, ஆனால் இந்த நன்மையை நீக்கிய பிறகு அரசாங்கம் வரி விகிதத்தை 12.50% ஆகக் குறைத்துள்ளது. எனவே, இருந்து வரி விளக்கம் 1.0 தொகை ரூ. 6 லட்சம் [(30*20/)100] திருத்தத்திற்கு முன் மற்றும் ரூ. 6,25,000 [(50*12.50)/100] சமீபத்திய திருத்தத்திற்குப் பிறகு. இந்த திருத்தம் வரி செலுத்துவோர் மற்றும் வரி நிர்வாகிகளுக்கான மூலதன ஆதாயங்கள் தொடர்பான வரி கணக்கீட்டு செயல்முறையை எளிதாக்குவதை நோக்கமாகக் கொண்டது.

வரம் அல்லது தடை: சமீபத்திய ‘அகற்றுதல்’ மற்றும் ‘குறைப்பு’

சமீபத்திய திருத்தம் உள்ளது ‘அகற்றப்பட்டது’ குறியீட்டு நன்மைகள் மற்றும் ‘குறைக்கப்பட்டது’ LTCG வரி, இங்கே பொருத்தமான கேள்வி பதில், இந்த மாற்றங்கள் உண்மையான மாநிலத் துறையை எவ்வாறு பாதிக்கின்றன? வரி செலுத்துவோருக்கு இது ஒரு ஆசீர்வாதமாக இருக்குமா அல்லது சாபமாக இருக்குமா? ஆனால், இந்தப் பகுதியைக் கையாள்வதற்கு முன், இந்த LTCG மற்றும் LTCG வரி என்ன, STCG மற்றும் STCG வரியிலிருந்து அவை எவ்வாறு வேறுபடுகின்றன என்பதை நாம் விவாதிக்க வேண்டும்.

‘மூலதன சொத்துக்கள்’அடங்கும் நிலம், வீடு சொத்து, கட்டிடம், இயந்திரங்கள், காப்புரிமை மற்றும் பலர், ஏ நீண்ட கால மூலதன சொத்து ‘மூன்று ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக சொந்தமாக உள்ளது. அவர்கள் தக்கவைக்கப்பட்டால் 36 மாதங்களுக்கு மேல். எனவே, 36 மாத காலத்திற்கு வாங்கிய பிறகு விற்கப்பட்டால், அது நீண்ட கால மூலதனச் சொத்தாக வகைப்படுத்தப்படும். ஆயினும்கூட, சில சொத்துக்களுக்கான தொடர்புடைய வைத்திருக்கும் காலம் 12 மற்றும் 24 மாதங்கள் ஆகும். நிலம், கட்டிடம் அல்லது வீட்டுச் சொத்து போன்ற 24 மாதங்களுக்கும் மேலாக மூலதனச் சொத்தை உரிமையாளர் வைத்திருந்தால், அது நீண்ட கால மூலதனச் சொத்தாகக் கருதப்படும், இது நிதியாண்டு (FY) 2017–18. அதேசமயம், ஏ குறுகிய கால மூலதன சொத்து மூன்று வருடங்களுக்கும் குறைவாக அதாவது 36 மாதங்கள் சேமிக்கப்படுகிறது. ஆயினும்கூட, சில சொத்துக்களுக்கு 24 மற்றும் 12 மாதங்கள் வைத்திருக்கும் காலம் விதிக்கப்பட்டுள்ளது. 2017–18 நிதியாண்டிலிருந்து பட்டியலிடப்படாத பங்குகள் (அங்கீகரிக்கப்பட்ட இந்தியப் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்படாதவை) மற்றும் அசையா சொத்துகள் (நிலம், கட்டிடங்கள் மற்றும் வீடுகள்) ஆகியவற்றுக்கான காலம் 24 மாதங்கள். கடைசியாக, “மூலதன ஆதாய வருமானம்” என்பது “மூலதனச் சொத்தின்” விற்பனையிலிருந்து பெறப்பட்ட எந்த லாபம் அல்லது ஆதாயமாகும். இது நீண்ட கால மூலதனத்திலிருந்து பெறப்பட்டால், அது LTCG என்றும் குறுகிய கால மூலதனத்திலிருந்து பெறப்பட்டால் அது அழைக்கப்படும். குறுகிய கால மூலதன ஆதாயம் (STCG) மேலும் இவற்றில் செலுத்தப்படும் வரி LTCG-Tax மற்றும் STCG-Tax எனப்படும்; முறையே.

இப்போது, ​​கேள்வியின் முதல் பகுதிக்கு வரும்போது, ​​இந்தத் திருத்தங்களில் இருந்து இரண்டு நிபந்தனைகள் உருவாகின்றன. முதலில்குறுகிய ஹோல்டிங் காலங்கள் (பத்து வருடங்களுக்கும் குறைவானது) மற்றும் மிதமான சொத்து விலை அதிகரிப்பு (ஆண்டுக்கு 10% க்கும் குறைவாக) தற்போதைய திட்டத்தின் கீழ் பெரிய LTCG வரிச்சுமையை ஏற்படுத்துகிறது மற்றும் இரண்டாவதாக, பத்து ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக தங்களுடைய சொத்தில் தங்கி, 10%க்கும் அதிகமான வருடாந்திர விலை வளர்ச்சியைக் காணும் முதலீட்டாளர்கள், புதிய கட்டமைப்பின் கீழ் LTCG வரி நடுநிலையாகவோ அல்லது ஓரளவுக்கு சாதகமானதாகவோ இருக்கும். இருப்பினும், புதிய விதியானது, சொத்தின் விலை 9% க்கும் குறைவான வருடாந்திர வேகத்தில் வளர்ந்தால், வரி செலுத்துபவரை எதிர்மறையான சூழ்நிலையில் வைக்கும், இது பெரும்பாலான சூழ்நிலைகளில் நடக்கும்.

ரோல்ஓவர் நன்மைகள்: வரிச் சுமையைத் தணிப்பதில்

வருவாய்த்துறை செயலர் சஞ்சய் மல்ஹோத்ரா, புதிய கட்டமைப்பின் கீழ், ரூ.10 கோடி வரையிலான மூலதன ஆதாயங்களுக்கு, ரோல்ஓவர் பலன்கள் இன்னும் பொருந்தும் என்று தெளிவுபடுத்தியுள்ளார். இந்த நியாயப்படுத்தல் பட்ஜெட்டின் புதிய மூலதன ஆதாய வரி அமைப்பு அமைப்பு மீதான விமர்சனத்திற்கு பதிலளிக்கும் வகையில் செய்யப்பட்டது. STCG மற்றும் LTCG வரி விகிதங்கள் மாற்றப்பட்டுள்ளன. பிரிவுகள் 54, 54EC மற்றும் 54F இன் சட்டம்ஒரு தனிநபருக்கு வழங்கப்படும் ரோல்ஓவர் நன்மைகளைப் பற்றி விவாதிக்கவும்; வரி ஒத்திவைக்கப்பட்ட பொறிமுறையாக; இந்தப் பிரிவுகள் உண்மையான அரசுத் துறைக்கு மட்டும் அல்ல, மற்ற சொத்துக்களுக்கும் விரிவுபடுத்தப்பட்டுள்ளன. ஒரு நபர் அல்லது இந்து பிரிக்கப்படாத குடும்பம் (HUF) ஒரு குடியிருப்பு சொத்தை விற்று அதன் வருமானத்தை மற்றொரு குடியிருப்பு சொத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்தால், அவர்கள் கீழ் மூலதன ஆதாய வரியிலிருந்து விடுபடுவார்கள். பிரிவு 54 இன் சட்டம்.

இந்தப் பிரிவின்படி, விற்கப்படும் சொத்து நீண்ட கால மூலதனச் சொத்தாக இருக்க வேண்டும்; குறிப்பாக, ஒரு குடியிருப்பு வீடு, தகுதி பெற, வீட்டிலிருந்து வருமானமாக வசூலிக்கப்படும் வருவாயுடன். தகுதித் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் விற்பனையாளர்கள், விற்பனை செய்யப்பட்ட நாளிலிருந்து மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் ஒரு வீட்டைக் கட்ட வேண்டும் அல்லது விற்பனைக்கு ஒரு வருடத்திற்கு முன்பு அல்லது விற்பனைக்கு இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு ஒரு குடியிருப்பு சொத்தை வாங்க வேண்டும். தனிப்பட்ட வரிச் சுமைகளைக் குறைப்பதுடன், இந்த நடவடிக்கையானது சொத்து பரிமாற்றங்களை எளிதாக்கவும், வீட்டு உரிமையை ஊக்குவிக்கவும் முயல்கிறது. பிரிவு 54ன் கீழ் பலன் பெறுவதில் இருந்து சில சொத்துக்களுக்கு விலக்கு அளிக்கப்பட்டுள்ளது, இதில் அடங்கும் காலி மனைகள் மற்றும் வணிகத்திற்காகப் பயன்படுத்தப்படும் வணிக அல்லது வணிகம் அல்லாத சொத்துக்கள் தகுதியற்றவை. பிரிவுகள் 54 மற்றும் 54F இரண்டும் மூலதன ஆதாய வரி விலக்குகளை வழங்கினாலும், அவை தனித்துவமான சொத்து வகுப்புகளுக்கு பொருந்தும். பிந்தையது, குடியிருப்புச் சொத்துகளைத் தவிர்த்து, விற்கப்பட்ட எந்த நீண்ட கால மூலதனச் சொத்திற்கும் பொருந்தும், மேலும் முந்தையது குடியிருப்புச் சொத்துக்களின் விற்பனை மற்றும் மற்றொரு குடியிருப்புச் சொத்தில் அவற்றின் மறு முதலீடு ஆகியவற்றுடன் வெளிப்படையாக தொடர்புடையது.

விளக்கம் 2.0 (குறிப்பு- மதிப்புகள் விளக்கம் 1.0 பயன்படுத்தப்பட்டுள்ளது) ஒரு தனிநபர் சொத்தை ரூ. 1.5 கோடி; 1 கோடிக்கு வாங்கப்பட்டது (விளக்கம் 1.0 இலிருந்து). இப்போது, ​​தனிநபர் வருமான வரிச் சட்டத்தின் பிரிவு 54 இன் கீழ் அனைத்து நிபந்தனைகளையும் பூர்த்தி செய்து ரூ. 1.5 கோடி (முழு விற்பனை மதிப்பு) அனைத்து நிபந்தனைகளையும் பூர்த்தி செய்தல்; பின்னர் வரி செலுத்துவோர் இந்த வரிக்கான விதிவிலக்குக்கு தகுதியுடையவர். இதைக் கோர, வரி செலுத்துவோர் கூடுதல் படிவத்தை நிரப்ப வேண்டும், படிவம் 10BA மற்ற தேவையான ஆவணங்களுடன்; ஐடிஆர் தாக்கல் செய்யும் போது பழைய சொத்தின் விற்பனை பத்திரம், புதிய சொத்தின் கொள்முதல் பத்திரம், கட்டுமான சான்றிதழ் அல்லது வங்கி அறிக்கைகள்.

முடிவுரை

2024 பட்ஜெட்டில் சமீபத்திய திருத்தங்கள் உண்மையான மாநிலத் துறை தொடர்பான பரிவர்த்தனைகளில் குறிப்பிடத்தக்க பகுதியை பாதிக்கும். அரசாங்கம் ரத்து செய்தாலும் ‘குறியீட்டு பலன்’ வரி கணக்கீடு செயல்முறையை சீராக்க கட்டமைப்பு இது சில சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் பாதகமான விளைவை ஏற்படுத்தும்; இந்த கட்டுரையில் விவாதிக்கப்பட்டது. LTCG வரியில் அரசாங்கம் வழங்கிய குறைப்பு, குறியீட்டு கட்டமைப்பின் மூலம் முன்னர் வழங்கப்பட்ட பலன்களை சமநிலைப்படுத்த முடியாது. இப்போது, ​​இந்தத் திருத்தங்களைச் செயல்படுத்திய பிறகு வரி செலுத்துவோர், 2001க்குப் பிறகு வாங்கிய சொத்து தொடர்பான எந்தவொரு பரிவர்த்தனையையும் செய்வதற்கு முன், அவர்களின் பட்டயக் கணக்காளர்களிடம் (CA) ஆலோசனையைப் பெற வேண்டும். இது அவர்களின் பரிவர்த்தனையைப் பற்றிய விரிவான மற்றும் தெளிவான புரிதலை அவர்களுக்கு வழங்கும். வரி.

மேலும், ரோல்ஓவர் நன்மைகளைத் தொடர்ந்து வழங்குவது, உண்மையான மாநிலத் துறையில் தனிநபருக்கு புத்திசாலித்தனமாக முதலீடு செய்ய உதவும். வரவிருக்கும் எதிர்காலத்தில் “வானிலைக்குக் கீழ்” ரியல் எஸ்டேட் துறையின் காயங்களுக்கு பட்ஜெட்டின் விரிவான மற்றும் நுணுக்கமான தன்மை எவ்வாறு பாலமாக முடியும் என்பதைப் பார்ப்பது சுவாரஸ்யமாக இருக்கும்.