சுருக்கம்: கடத்தல் என்பது டெவலப்பரிடமிருந்து வீட்டுவசதி சங்கத்திற்கு நிலத்தின் சட்டப்பூர்வ பரிமாற்றம் மற்றும் உரிமையை உருவாக்குவதைக் குறிக்கிறது. மகாராஷ்டிரா உரிமையாளர் பிளாட்ஸ் சட்டத்தின் (MOFA), 1963 இன் 11 வது பிரிவின்படி, டெவலப்பர்கள் சமூகம் பதிவு செய்த நான்கு மாதங்களுக்குள் கடத்தலை செயல்படுத்த வேண்டும். அனுப்பாமல், சமூகங்களுக்கு முழுமையான உரிமையைக் கொண்டிருக்கவில்லை, மறு அபிவிருத்தி உரிமைகளை கட்டுப்படுத்துகிறது மற்றும் அவற்றை அங்கீகரிக்கப்படாத விற்பனை அல்லது பில்டர்களால் அடமானங்கள் போன்ற அபாயங்களுக்கு வெளிப்படுத்துகிறது. டெவலப்பர்கள் உரிமையை மாற்றத் தவறும் போது கருதப்படும் கடத்தல் பொருந்தும், இது மாவட்ட துணை பதிவாளர் மூலம் சட்டரீதியான தலையீட்டை நாட சமூகங்களை அனுமதிக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம் (RERA), 2016, ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழின் மூன்று மாதங்களுக்குள் பதிவுசெய்யப்பட்ட கடத்தல் செயல்களைச் செயல்படுத்தவும், 30 நாட்களுக்குள் அத்தியாவசிய ஆவணங்களை ஒப்படைக்கவும் ஊக்குவிப்பாளர்களை கட்டாயப்படுத்துகிறது. கடத்தல் சட்ட உரிமையை வழங்குகிறது, மறுவடிவமைப்பை செயல்படுத்துகிறது, மற்றும் கடன்கள் போன்ற நிதி நன்மைகளைப் பெறுகிறது. இது இல்லாமல், சமூகங்கள் நில உரிமைகளை இழக்க நேரிடும், சட்ட சிக்கல்களை எதிர்கொள்ளும், பின்னர் அனுப்புவதற்கான அதிக செலவுகளைச் சந்திக்கும். மறுவடிவமைப்பில், நில உரிமை வீட்டுவசதி சங்கத்துடன் உள்ளது, திட்டத்தை நிர்வகித்தல் மற்றும் புதிய அலகுகளை விநியோகிக்கிறது. எவ்வாறாயினும், கருதப்படும் கடத்தல் எப்போதுமே கட்டுப்பாடற்ற நில பயன்பாட்டை வழங்காது, மேலும் பில்டர்கள் சட்டப்பூர்வமாக சவால் விடலாம்.

அறிமுகம்: புதிதாக கட்டப்பட்ட கட்டிடங்களில், பில்டர் / டெவலப்பர் ஒரு வீட்டுவசதி கூட்டுறவு சமூகத்தை உருவாக்குவதற்கு வழங்குகிறார், அதற்கு அவர்கள் சொத்தின் மீதான ஆர்வத்தை மாற்றுவார்கள். பின்னர் பில்டர்கள் சமுதாயத்தை உருவாக்குகிறார்கள், ஆனால் கட்டிடம்/சமூகங்கள்/குடியிருப்புகள் ஆகியவற்றில் உள்ள அனைத்து உரிமைகளையும் மாற்றும் வரை சொத்தின் தலைப்பை தட்டையான உரிமையாளர்கள் அல்லது சொசைட்டிக்கு மாற்ற வேண்டாம். எனவே, பில்டர்கள் /விளம்பரதாரர்கள் வாங்குபவர்களின் விழிப்புணர்வு மற்றும் தகவல் இல்லாததால் பயனடைகிறார்கள்.

அனுப்புதல் மற்றும் அதன் முக்கியத்துவம்

கடத்தல் பத்திரத்தை நிறைவேற்றுவதன் மூலம் வீட்டுவசதி சங்கத்திற்கு ஆதரவாக விளம்பரதாரர் /நில உரிமையாளரால் நிலம் மற்றும் கட்டிடம் என்ற பட்டத்தை மாற்றுகிறது. மகாராஷ்டிரா உரிமையாளர் பிளாட் சட்டம் 1963 இன் 11 வது பிரிவில் பரிசீலிக்கப்பட்ட விதியின் படி, கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் உரிமை மற்றும் கூட்டுறவு சங்கத்தை பதிவுசெய்த தேதியிலிருந்து 4 மாதங்களுக்குள் செயல்படுத்தப்பட வேண்டிய சொத்து உருவாக்குநரின் கடமை.

நிலம் மற்றும் கட்டிடம் கூட்டுறவு சங்கத்திற்கு ஆதரவாக தெரிவிக்கப்பட்ட பிறகு, சொத்து தலைப்பு முழுமையாகவும் இறுதியாக சொத்து அட்டை மற்றும் பிற வருவாய் பதிவுகள் இடுகையில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது, இது சொத்து மட்டுமே இலவசமாகவும் சந்தைப்படுத்தக்கூடியதாகவும் மாறும்.

மகாராஷ்டிரா உரிமையாளர் பிளாட்ஸ் சட்டம், 1963 (MOFA), குஜராத் உரிமையாளர் பிளாட்ஸ் சட்டம், 1973 (GOFA) மற்றும் பிளாட்ஸின் கர்நாடக் உரிமையாளர் சட்டங்கள், 1972 இன் பிரிவு 11 (3) இன் கீழ், 1972 விளம்பரதாரர்கள் அவரது தலைப்பை முடிக்க தேவையான அனைத்து நடவடிக்கைகளையும் எடுக்க வேண்டும் ஒரு கூட்டுறவு சமுதாயமாக அல்லது பிளாட்-எடுப்பவர்களின் சங்கமாக பதிவு செய்யப்பட்டுள்ள நபர்களின் அமைப்புக்கு, அவரது உரிமை, தலைப்பு மற்றும் நிலம் மற்றும் கட்டிடம் மீதான ஆர்வம்.

கருதப்பட்ட கடத்தலின் பொருள்:

கூட்டுறவு சங்கத்திற்கு மாற்றுவதில் பில்டர் அல்லது நில உரிமையாளர் ஒத்துழைக்காதபோது, ​​முதன்மையாக மகாராஷ்டிரா உரிமையாளர் பிளாட்ஸ் சட்டத்தின் (MOFA) கீழ் செயல்படுத்தப்படும் போது, ​​இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில் சிக்கலான டெவலப்பர்களிடமிருந்து பிளாட் உரிமையாளர்களிடமிருந்து பாதுகாக்க, வீட்டுவசதி சமூகம் அவர்களின் வழக்கை முன்வைக்க வேண்டும் மாவட்ட துணை பதிவாளர் முன், இரு கட்சிகளும் கேட்டபின், தேவையான அனுப்புதலை வழங்கும்.

கடத்தலின் நன்மைகள்:

1. சொசைட்டியின் பெயரில் சரியான மற்றும் சட்டபூர்வமான தலைப்பைப் பெறுதல்.

2. அரசாங்க அறிவிப்புகளின்படி கூடுதல் எஃப்.எஸ்.ஐ.

3. சொத்து இலவசமாகவும் சந்தைப்படுத்தக்கூடியதாகவும் இருக்கும்.

4. சமூகம் அடமானம் மூலம் பழுதுபார்ப்பு மற்றும் புனரமைப்புக்கான கடன்களை உயர்த்த முடியும்.

5. கட்டிடம் பின்னர் புனரமைக்கப்பட வேண்டும் என்றால் திட்டமிடல் அதிகாரிகளின் அனுமதி சாத்தியமாகும். சமூகம் டி.டி.ஆரின் நன்மையை எடுக்க முடியும்.

6. கட்டிடத்தின் மறுவடிவமைப்பு குறித்து உறுப்பினர்கள் பில்டரிடமிருந்து இழப்பீடு பெறலாம்.

அனுப்பும் பத்திரம் இல்லாததன் தீமைகள்

நீங்கள் உரிமையை பிளாட் வாங்கியிருந்தாலும், நீங்கள் நிலம் மற்றும் கட்டிடத்தின் உரிமையாளர் அல்ல. எனவே, பில்டர் / நில உரிமையாளரின் அனுமதியின்றி நீங்கள் கட்டிடத்தை புனரமைக்க முடியாது.

1. பில்டர்/நில உரிமையாளர் அவர் சட்ட உரிமையாளராக இருப்பதால் நீங்கள் வாங்கிய சொத்தை அடமானம் செய்யலாம் மற்றும் சொத்தின் தலைப்பு பத்திரங்களை வைத்திருக்கிறார்.

2. கட்டிடம் பின்னர் மறுவடிவமைப்புக்காக எடுத்துக் கொள்ளப்பட்டால் அல்லது சதித்திட்டத்தில் சில பயன்படுத்தப்படாத எஃப்.எஸ்.ஐ இருந்தால் பில்டர்/நில உரிமையாளர் நன்மைகளைத் தட்டலாம்.

3. பில்டர் / நில உரிமையாளர் திறந்தவெளிகள், தோட்டங்கள், மொட்டை மாடி, சமூகத்திற்கு சொந்தமான பார்க்கிங் இடம் ஆகியவற்றை விற்பனை செய்வதன் மூலம் லாபம் ஈட்டலாம்.

4. பல வருட காலத்திற்குப் பிறகு சமூகத்தால் கடத்தப்பட்டால், பில்டர் / நில உரிமையாளர் சமூகத்திலிருந்து ஒரு பெரிய தொகையை கோரலாம்.

5. பில்டர் / நில உரிமையாளர் நிலத்தின் முழு அபிவிருத்தி உரிமைகளையும் சட்ட உரிமைகளையும் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விற்கலாம் மற்றும் சொத்தில் மூன்றாம் தரப்பு ஆர்வத்தை உருவாக்கலாம், மேலும் அதை அழிக்க சொசைட்டி ஒரு பெரிய தொகையை ஏற்படுத்த வேண்டும்.

RERA விதிகள்: ரேரா சட்டத்தின் பிரிவு 17, 2016 ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் வெளியான தேதியிலிருந்து 3 மாதங்களுக்குள் ஒதுக்கீடு செய்வதற்கு பொதுவான பகுதிகளில் பிரிக்கப்படாத விகிதாசார தலைப்புடன் ஒதுக்கீட்டிற்கு ஆதரவாக பதிவுசெய்யப்பட்ட கடத்தல் பத்திரத்தை செயல்படுத்துவதற்கான விளம்பரதாரரின் பொறுப்பை குறிப்பிடுகிறது.

மேலும். ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழைப் பெறுதல்.

மறு அபிவிருத்தி திட்டங்கள்

ஒரு மறுவடிவமைப்பு திட்டத்தில், “கடத்தல்” என்பது அசல் நில உரிமையாளர்களிடமிருந்து புதிதாக உருவாக்கப்பட்ட வீட்டுவசதி சங்கத்திற்கு நிலத்தின் உரிமையை சட்டப்பூர்வமாக மாற்றுவதைக் குறிக்கிறது, அதாவது தற்போதுள்ள நில உரிமையாளர்கள் அடிப்படையில் தங்கள் நிலத் பட்டத்தை சமூகத்திற்கு “தெரிவிக்கிறார்கள்”, பின்னர் அது மறுவடிவமைப்பு செயல்முறையை நிர்வகிக்கிறது மற்றும் அசல் உரிமையாளர்களுக்கும் புதிய வாங்குபவர்களுக்கும் புதிய அலகுகளை விநியோகிக்கிறது; புதிய உரிமையாளர்கள் தங்கள் தனிப்பட்ட குடியிருப்புகளை மறுவடிவமைக்கப்பட்ட கட்டிடத்திற்குள் பெறும்போது, ​​நில உரிமையாளர் தொழில்நுட்ப ரீதியாக வீட்டுவசதி சங்கத்துடன் இருக்கிறார், தனிப்பட்ட தட்டையான உரிமையாளர்கள் அல்ல.

*குறிப்பு: கருதப்படும் கடத்தல் என்பது ஒரு சட்ட விதிமுறை மற்றும் சரியான தலைப்பை வழங்குகிறது, இது எப்போதும் முழுமையான உரிமையாளர் உரிமைகளை வழங்காது, குறிப்பாக பொதுவான பகுதிகள் அல்லது நில பயன்பாட்டுக் கட்டுப்பாடுகள் குறித்து. சில சந்தர்ப்பங்களில், பில்டர்/ நில உரிமையாளர் சட்ட நடவடிக்கைகள் மூலம் கருதப்படும் கடத்தல் உத்தரவின் செல்லுபடியை சவால் செய்யலாம். அதிகார வரம்பைப் பொறுத்து, கருதப்பட்ட கடத்தலின் கீழ் நிலத்தை சமூகம் என்ன செய்ய முடியும் என்பதில் வரம்புகள் இருக்கலாம், குறிப்பாக சொத்தை விற்பனை செய்ய அல்லது மேலும் மேம்படுத்தும்போது.

*****

ஆசிரியர் ca. RERA ஆலோசனை மற்றும் வழக்குகளில் நிபுணத்துவம் வாய்ந்த பிரசாந்த் பூஜரி மற்றும் அவரை அணுகலாம் Reaquest@outlook.com