நகர்ப்புற வளர்ச்சி மற்றும் உள்கட்டமைப்பை சமநிலைப்படுத்துதல்: ஹரியானாவின் S+4 மாடி கட்டுமானக் கொள்கையின் சட்டக் கண்ணோட்டம்

அறிமுகம்

ஒரு அறிக்கை Savills India மூலம், புதிய குருகிராமில் உள்ள பிரீமியம் திட்டங்களின் சொத்து விலைகள் கடந்த ஆண்டை விட 53% அதிகரித்துள்ளதாக தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.. இந்த செங்குத்தான விலை உயர்வு, வருங்கால வாங்குபவர்கள் ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு பல தடைகளை எதிர்கொள்ள வேண்டியிருந்தது. அத்தகைய சிக்கலை தீர்க்க, தி ஹரியானா அரசு S+4 ஐ அறிமுகப்படுத்தியது கொள்கை ஸ்டில்ட் (பார்க்கிங்கிற்கு பயன்படுத்தப்படும் தரை தளம்) மற்றும் அதற்கு மேல் நான்கு தளங்கள் குடியிருப்பு பகுதிகளில் கட்டிடங்கள் கட்ட அனுமதிக்கிறது. இருப்பினும், இந்தக் கொள்கை பல வழக்குகளுக்கு உட்பட்டது, மாநில அரசு நீக்கியது மற்றும் சில நேரங்களில், இந்தக் கொள்கையை மீண்டும் உயிர்ப்பித்தது.

சமீபத்தில், இந்த கொள்கை மீண்டும் உயிர்த்தெழுப்பப்பட்டது. ஹரியானா அரசு, செங்குத்து வீடுகளுக்கான வளர்ந்து வரும் தேவையை ஒப்புக் கொண்டு, குறிப்பிட்ட குடியிருப்புப் பகுதிகளில் S+4 மாடிகளைக் கட்ட ஒப்புதல் அளித்தது. இந்த நடவடிக்கையானது மாநிலத்தின் நகர்ப்புற வீட்டுத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் போது நில பயன்பாட்டை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்ட ஒரு பரந்த கொள்கையின் ஒரு பகுதியாகும். இருப்பினும், இந்த ஒப்புதல் உள்கட்டமைப்பு மற்றும் சுற்றுச்சூழலில் ஏற்படக்கூடிய பாதகமான விளைவுகளைத் தணிக்க கடுமையான நிபந்தனைகளுடன் வந்தது. உரிமம் பெற்ற காலனிகளில் வசிப்பவர்கள், தற்போதுள்ள உள்கட்டமைப்பு மற்றும் குடிமை வசதிகள் மீதான சுமையைக் காரணம் காட்டி, நான்காவது மாடியைக் கட்ட தடை விதிக்கக் கோரியதை அடுத்து, பிப்ரவரி 23, 2023 அன்று மாநில அரசு அத்தகைய கட்டிடங்களுக்கான அனுமதியை நிறுத்தியது. இந்த கட்டுரை ஹரியானாவில் நிலம் மற்றும் அதன் தாக்கங்களுடன் கொள்கை பற்றிய விவரங்களை நிர்வகிக்கும் சட்டங்களை ஆராய்கிறது.

ஹரியானாவில் மாடிக் கட்டுமானங்களை ஆளும் சட்டக் கட்டமைப்பு

வரலாற்று ரீதியாக, ஹரியானாவின் நகர்ப்புற வளர்ச்சி ஆளப்பட்டது ஹரியானா மேம்பாடு மற்றும் நகர்ப்புற பகுதிகளின் ஒழுங்குமுறை சட்டம், 1975. இந்த சட்டம் முதன்மையாக நிலத்தின் பயன்பாட்டை ஒழுங்குபடுத்துதல் மற்றும் திட்டமிட்ட நகர்ப்புற வளர்ச்சியை உறுதி செய்வதில் கவனம் செலுத்துகிறது. எவ்வாறாயினும், வீட்டுவசதிக்கான தேவை அதிகரித்து வருவதோடு, அதிக அடர்த்தி கொண்ட குடியிருப்புத் திட்டங்களை நோக்கிய மாற்றத்துடன், அரசு மேலும் குறிப்பிட்ட விதிமுறைகளை அறிமுகப்படுத்தியது.

குறிப்பிடத்தக்க மாற்றம் வந்தது ஹரியானா கட்டிடக் குறியீடு, 2017, இது கட்டிடக் கட்டுமானத்திற்கான அளவுருக்களை வகுத்தது, இதில் தரை பரப்பளவு விகிதங்கள் (FAR), பின்னடைவுகள் மற்றும் அனுமதிக்கப்பட்ட கட்டிட உயரங்கள் ஆகியவை அடங்கும். S+4 கட்டுமானங்களில் இருந்து எழும் கவலைகளைத் தீர்க்க கட்டிடக் குறியீடு மேலும் மேம்படுத்தப்பட்டது. புதிய கொள்கை S+4 கட்டுமானங்களை உள்கட்டமைப்பு போன்ற அடர்த்தியை ஆதரிக்கக்கூடிய பகுதிகளில் மட்டுமே அனுமதிக்கிறது. குறிப்பாக, சாலைகள் குறைந்தபட்சம் 12 மீட்டர் அகலம் உள்ள பிரிவுகளிலும், ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கு நான்கு குடியிருப்புக்கான தளவமைப்புத் திட்டங்கள் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பகுதிகளிலும் இந்த கட்டுமானங்களை அனுமதிக்கிறது. வடிகால் மற்றும் நீர் வழங்கல் போன்ற தற்போதைய சேவைகள் அதிகரித்த சுமையைக் கையாள முடியும் என்பதை உறுதிப்படுத்த, உள்கட்டமைப்பு திறன் தணிக்கையை இந்தக் கொள்கை கட்டாயப்படுத்துகிறது.

கூடுதலாக, S+4 கட்டிடங்களின் உயரம் முன்பு அனுமதிக்கப்பட்ட 16.5 மீட்டரிலிருந்து 15 மீட்டராகக் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த மாற்றம் தனியுரிமை, சூரிய ஒளி தடை மற்றும் அருகிலுள்ள கட்டிடங்களின் கட்டமைப்பு ஒருமைப்பாடு தொடர்பான கவலைகளை நிவர்த்தி செய்கிறது. மேலும், இந்த கட்டுமானங்கள் அண்டை சொத்துக்களுடன் சுவர்களைப் பகிர்ந்து கொள்ளாத சுயாதீனமான கட்டமைப்புகளாக இருக்க வேண்டும், இதனால் அருகிலுள்ள கட்டிடங்களுக்கு சேதம் ஏற்படும் அபாயத்தைக் குறைக்கிறது.

ஹரியானா அரசாங்கம் S+4 கட்டுமானங்களுக்கான ஒப்புதல் செயல்முறையை மேற்பார்வையிட துணை ஆணையர் அலுவலகம் போன்ற உள்ளூர் நிர்வாக அமைப்புகளுக்கு அதிகாரம் அளித்துள்ளது. உள்கட்டமைப்பு திறன் தணிக்கைகளுடன் இணங்குவதைச் சரிபார்ப்பது மற்றும் கட்டுமானம் குறிப்பிட்ட சட்டக் கட்டமைப்புகளுக்கு இணங்குவதை உறுதி செய்வதும் இதில் அடங்கும்.

மேலும், ஸ்டில்ட் பார்க்கிங் பகுதிகளை தவறாகப் பயன்படுத்துவதை நிவர்த்தி செய்ய, அவை அடிக்கடி மூடப்பட்ட அல்லது சட்டவிரோதமாக மீண்டும் பயன்படுத்தப்படுகின்றன, அரசாங்கம் விரைவான பதில் குழுக்களை உருவாக்க முன்மொழிந்துள்ளது. இந்தக் குழுக்கள், இந்த இடங்களின் பயன்பாட்டைக் கண்காணித்து, வாகனங்கள் நிறுத்துவதற்கு அணுகக்கூடியதாக இருப்பதை உறுதிசெய்யும் பணியில் ஈடுபட்டுள்ளன.

கொள்கையில் உள்ள சிக்கல்கள் மற்றும் நியாயமான கவலைகள்

இக்கொள்கை பொதுமக்களை சாதகமாக பாதிக்குமா அல்லது தீங்கு விளைவிப்பதா என்பது விவாதத்திற்குரிய தலைப்பு, இந்தக் கொள்கையின் மறுக்க முடியாத அம்சம் அல்லது இந்தியாவில் நிலம் தொடர்பான எந்தவொரு கொள்கையும், நாட்டின் உள்கட்டமைப்பு நாட்டின் பல பகுதிகளில் சிதைந்துள்ளது. . ஹரியானாவில், குடியிருப்போர் நலச் சங்கங்கள் (RWAs) நீர் வழங்கல் மற்றும் கழிவுநீர் அமைப்புகள் போன்ற உள்கட்டமைப்பில் உள்ள சிரமம் குறித்து கவலை கொண்டுள்ளன.

அதிகரித்து வரும் போக்குவரத்து நெரிசல் மற்றும் பார்க்கிங் பிரச்னைகள் குறித்தும் அவர்கள் கவலைப்படுகின்றனர். சில வல்லுநர்கள் இந்தக் கொள்கையானது வீடு வாங்குபவர்களை விட டெவலப்பர்களுக்குப் பயனளிக்கும் என நம்புகின்றனர், ஏனெனில் இது உண்மையிலேயே மலிவு விலையில் வீடுகளைக் காட்டிலும் உயர்நிலை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைக் கட்டுவதை ஊக்குவிக்கும். அடர்த்தியான கட்டுமானம் ஏற்கனவே உள்ள உள்கட்டமைப்பில் அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும், இது வாகன நிறுத்துமிட சிக்கல்கள், போக்குவரத்து நெரிசல்கள் மற்றும் பயன்பாடுகள் மீதான அழுத்தத்திற்கு வழிவகுக்கும், அவர்கள் உள்கட்டமைப்பு மேம்படுத்தும் திட்டத்தை விரைவாகவும் திறம்படவும் செயல்படுத்த அழைப்பு விடுத்துள்ளனர். ஹரியானாவில், தஇ கணக்கெடுப்பு ஜூன் 2020 இல் நிலத்தடி நீர் செல் மூலம் நடத்தப்பட்டது, மாநிலத்தில் சுமார் 982740 ஏக்கர் நிலம் தண்ணீர் தேங்குதல் மற்றும் உப்புத்தன்மை பிரச்சனையால் பாதிக்கப்பட்டுள்ளது. இதில் 1,74,470 ஏக்கர் நிலம் கடுமையாக பாதிக்கப்பட்டுள்ளது. குடிநீருக்கு உகந்த ஹரியானாவில் நிலத்தடி நீர் பற்றாக்குறையின் பிரச்சனைகளை இது எடுத்துக்காட்டுகிறது.

மோசமான தரமான உள்கட்டமைப்பு நாட்டை மோசமான வெளிச்சத்திற்கு கொண்டு வந்து மக்களின் உயிரை பணயம் வைக்கிறது. இந்தத் திட்டங்களுக்கு அரசாங்கம் போதிய பணத்தைச் செலவிடவில்லை என்பதல்ல; பணம் அவர்களை நல்ல தரமாக வாங்கவில்லை என்பது தான். ஏப்ரல் 30, 2023 நிலவரப்படி, நாட்டில் உள்ள 1,600 பெரிய உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்களுக்கு (ஒவ்வொன்றும் ரூ. 150 கோடி அல்லது அதற்கும் அதிகமாக) செலவு 20% அதிகமாகவும், காலத்தால் 50% அதிகமாகவும் இருப்பதாக அரசாங்கத்தின் சமீபத்திய தரவு காட்டுகிறது. அந்த தாமதமான திட்டங்களுக்கு கூடுதல் பணம் செலவழித்தாலும் தரம் அவசியம் இல்லை. நாட்டில் உள்ள உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களின் நீண்ட ஆயுளை உறுதி செய்ய கடுமையான அளவுருக்கள் இருக்க வேண்டிய நேரம் இதுவாகும்.

முடிவுரை

ஹரியானாவில் S+4 மாடிக் கட்டுமானங்களைச் சுற்றியுள்ள சட்டமன்றக் கட்டமைப்பு, நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கான மாநிலத்தின் அணுகுமுறையில் குறிப்பிடத்தக்க பரிணாமத்தைப் பிரதிபலிக்கிறது. குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளின் கீழ் இந்தக் கட்டுமானங்களை அனுமதிப்பதன் மூலம், நகர்ப்புற வளர்ச்சி நிலையானதாகவும் நன்கு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டதாகவும் இருப்பதை உறுதி செய்யும் அதே வேளையில், வீடுகளுக்கான வளர்ந்து வரும் தேவையை நிவர்த்தி செய்ய ஹரியானா அரசாங்கம் முயன்றது.

சட்டரீதியாக, வளர்ச்சி மற்றும் பொது உள்கட்டமைப்பின் பாதுகாப்பிற்கு இடையே ஒரு சமநிலையை ஏற்படுத்தும் வகையில் கட்டமைப்பு வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த ஒப்புதலின் நிபந்தனையான தன்மை சட்டப்பூர்வ நிலைப்பாட்டில் இருந்து குறிப்பிடத்தக்கது. உள்கட்டமைப்பு திறன் தணிக்கைகளை கட்டாயமாக்குவதன் மூலமும், கட்டிட விதிமுறைகளுடன் கடுமையான இணக்கத்தை சுமத்துவதன் மூலமும், கிடைக்கக்கூடிய உள்கட்டமைப்பை விட வளர்ச்சி அதிகமாக இருக்கக்கூடாது என்ற கொள்கையை அரசாங்கம் வலுப்படுத்துகிறது. இந்த அணுகுமுறை தற்போதுள்ள குடியிருப்பாளர்களின் சட்டப்பூர்வ உரிமைகளைப் பாதுகாப்பது மட்டுமல்லாமல், அதிக சுமை நிறைந்த குடிமை வசதிகளிலிருந்து எழக்கூடிய சாத்தியமான மோதல்களைத் தணிக்கிறது.

மேலும், ஒப்புதல் செயல்பாட்டில் உள்ளூர் நிர்வாக அமைப்புகளின் ஈடுபாடு சட்ட மேற்பார்வையின் மற்றொரு அடுக்கைச் சேர்க்கிறது, ஒவ்வொரு திட்டமும் அதன் தகுதி மற்றும் உள்ளூர் நிலைமைகளுக்கு ஏற்ப மதிப்பீடு செய்யப்படுவதை உறுதி செய்கிறது. இந்த பரவலாக்கப்பட்ட அணுகுமுறை, மாநிலத்தின் பல்வேறு நகர்ப்புறங்களின் தனித்துவமான சவால்களை எதிர்கொள்ள உதவுகிறது, மேலும் அந்த பகுதிகளில் S+4 கட்டுமானங்களின் சட்டப்பூர்வத்தன்மை மற்றும் சரியான தன்மையை மேலும் வலுப்படுத்துகிறது.

முடிவில், ஹரியானாவில் S+4 மாடி கட்டுமானங்களை நிர்வகிக்கும் சட்டக் கட்டமைப்பானது, பொறுப்பான நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கான மாநிலத்தின் அர்ப்பணிப்பிற்கு ஒரு சான்றாகும். இந்த ஒழுங்குமுறைகளை ஒரு வலுவான சட்ட கட்டமைப்பிற்குள் உட்பொதிப்பதன் மூலம், அரசாங்கம் வளர்ச்சியை எளிதாக்குவது மட்டுமல்லாமல், அத்தகைய வளர்ச்சி நிலையானதாகவும் சட்டப்பூர்வமாகவும் இருப்பதை உறுதி செய்கிறது. ஹரியானா தொடர்ந்து நகரமயமாகி வருவதால், வளர்ச்சி மற்றும் உள்கட்டமைப்பு ஆகியவற்றுக்கு இடையே சமநிலையை பராமரிப்பதில் இந்த சட்டங்களின் செயல்திறன் அதன் நகரங்களின் எதிர்காலத்தை வடிவமைப்பதில் முக்கியமானது. சட்டத்தின் ஆட்சி அல்லது நகர்ப்புற வாழ்க்கைத் தரத்தில் சமரசம் செய்யாமல் விரைவாக நகரமயமாக்கலை எவ்வாறு நிர்வகிக்க முடியும் என்பதற்கான மாதிரியை சட்டப் பாதுகாப்புகள் வழங்குகின்றன.