நாங்கள் அடிக்கடி கேள்வியை எதிர்கொள்கிறோம்: ஏற்கனவே நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்ற திட்டங்களுக்கு RERA பதிவு ஏன் தேவைப்படுகிறது?

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டத்தின் (RERA) கீழ், ஏற்கனவே நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்ற ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தை விளம்பரதாரர் பதிவு செய்வது கட்டாயமா? இந்த சூழ்நிலையில் வெளிப்புற நிதியுதவி, சந்தைப்படுத்தல், விற்பனை, அல்லது சாத்தியமான வாங்குபவர்களிடமிருந்து எந்தவொரு முன்பணங்கள் அல்லது வைப்புத்தொகையின் ரசீதுகளும் இல்லை. இந்த சூழ்நிலையில், RERA பதிவு இன்னும் தேவையா?

இந்தக் கேள்வி ஒரு சக்திவாய்ந்த நினைவூட்டலாக செயல்படுகிறது மற்றும் RERA இன் மதிப்பு மற்றும் நோக்கத்தை தொடர்ந்து சிந்திக்க ஊக்குவிக்கிறது: ஏற்கனவே நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்ற திட்டங்களுக்கு கூட RERA இன் கீழ் பதிவு ஏன் தேவைப்படுகிறது?

ஒரு முடிவுக்கு வருவதற்கு முன், படிப்படியாக கவனமாக ஆராய்வோம் –

RERA சட்டம் 2016 இன் முன்னுரையும் நோக்கமும் –

ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்குபடுத்துவதற்கும் மேம்படுத்துவதற்கும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவுவதற்கும், அடுக்குகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அல்லது கட்டிடங்களின் விற்பனையை உறுதி செய்வதற்கும், அல்லது ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தை விற்பனை செய்வதற்கும், திறமையாகவும் வெளிப்படையாகவும் மற்றும் நுகர்வோர் நலன் காக்க ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மற்றும் நிறுவ விரைவான தகராறு தீர்வுக்கான ஒரு தீர்ப்பளிக்கும் வழிமுறை மேலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் தீர்ப்பளிக்கும் அதிகாரியின் முடிவுகள், வழிகாட்டுதல்கள் அல்லது உத்தரவுகளிலிருந்து மேல்முறையீடுகளை விசாரிக்க மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தை நிறுவுதல் மற்றும் அதனுடன் தொடர்புடைய அல்லது அதனுடன் தொடர்புடைய விஷயங்களுக்கு.

1. RERA சட்டம் 2016 இன் முக்கியமான நோக்கங்களில் ஒன்று ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நுகர்வோரின் நலனைப் பாதுகாப்பதாகும்,

2. மற்றொன்று விரைவான தகராறு தீர்வுக்கான ஒரு தீர்ப்பளிக்கும் பொறிமுறையாகும்

RERA சட்டத்தின் பிரிவு 79 கூறுகிறது – மேலும் இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் அதிகாரம் அல்லது அதன் கீழ் அதிகாரம் அளிக்கப்பட்ட அதிகாரம் அல்லது தீர்ப்பளிக்கும் அதிகாரி அல்லது மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயம் எந்த ஒரு வழக்கு அல்லது வழக்கை நடத்துவதற்கு எந்த ஒரு சிவில் நீதிமன்றமும் அதிகார வரம்பு இல்லை. இந்தச் சட்டத்தால் அல்லது அதன் கீழ் வழங்கப்பட்ட எந்த அதிகாரத்தையும் பின்பற்றி எடுக்கப்பட்ட அல்லது எடுக்கப்பட வேண்டிய எந்த நடவடிக்கையும் தொடர்பான அதிகாரம்.

1. RERA சட்டம் 2016 RERA ஆணையத்திற்கு அதிகாரங்களை வழங்குகிறது மற்றும் விளம்பரதாரர்கள் மற்றும் ஒதுக்கீட்டாளர்களுக்கு இடையேயான ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் தொடர்பான விஷயங்களில் சிவில் நீதிமன்றங்களின் அதிகார வரம்பைக் கட்டுப்படுத்துகிறது

RERA சட்டம் 2016 இன் பிரிவு 79 உடன் உள்ள நோக்கங்களை மதிப்பாய்வு செய்தால், ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தில் ஒதுக்கப்பட்டவர்களின் நலன்களைப் பாதுகாப்பது முதன்மையாக RERA க்கு ஒப்படைக்கப்பட்டுள்ளது என்பது தெளிவாகிறது.

இதை அடைவதற்கு, ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மற்றும் விளம்பரதாரர்கள் மீது தேவையற்ற சுமையை ஏற்படுத்தாமல் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களை RERA இன் கீழ் கொண்டு வர வேண்டும் (RERA சட்டம் 2016 இன் கீழ் விலக்கு அளிக்கப்பட்டவை தவிர).

மேலும், RERA என்பது ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான ஒரு ஒழுங்குமுறை ஆணையம் என்பதை நினைவில் கொள்ள வேண்டும் (https://taxguru.in/corporate-law/rera-authority-regulator-promoter-real-estate.html) – சட்டம் மற்றும் விதிகள் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலை ஒழுங்குபடுத்துவதற்கும் மேம்படுத்துவதற்கும் அதிகாரம் (ஒழுங்குபடுத்துபவர்) செயல்பட பல்வேறு அம்சங்களை கவனமாக உருவாக்கி பரிசீலித்துள்ளது. RERA ஒரு பதிவு அதிகாரமாக மட்டுமே செயல்படுகிறது என்ற பொதுவான தவறான கருத்து அல்லது வரையறுக்கப்பட்ட புரிதல் உள்ளது.

இந்தப் பின்னணியில், RERA சட்டம், 2016 இன் விதிகளை ஆராய்வோம் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களின் பதிவு, அதன் விலக்குகள் மற்றும் விலக்குகளுடன்.

பிரிவு 3(1) எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்திலோ அல்லது அதன் ஒரு பகுதியிலோ, எந்த ஒரு விளம்பரதாரரும் விளம்பரம் செய்யவோ, சந்தைப்படுத்தவோ, புத்தகத்தை விற்கவோ, விற்கவோ அல்லது விற்பனைக்கு வழங்கவோ, அல்லது எந்த விதத்தில் எந்த ஒரு மனை, அடுக்குமாடி அல்லது கட்டிடத்தை வாங்குவதற்கு நபர்களை அழைக்கவோ கூடாது. , எந்தவொரு திட்டமிடல் பகுதியிலும், இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் நிறுவப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தைப் பதிவு செய்யாமல்:

என்று திட்டங்கள் வழங்கப்படுகின்றன இந்தச் சட்டம் தொடங்கப்பட்ட தேதியிலும், அதற்கான நிறைவுச் சான்றிதழ் வழங்கப்படவில்லை. இந்தச் சட்டம் தொடங்கப்பட்ட நாளிலிருந்து மூன்று மாதங்களுக்குள், அந்தத் திட்டத்தைப் பதிவுசெய்வதற்காக, விளம்பரதாரர் அதிகாரசபைக்கு விண்ணப்பம் செய்ய வேண்டும்:

மேலும் பிரிவு 3(2) கூறுகிறது – துணைப்பிரிவு (1) இல் உள்ள எதுவும் இருந்தபோதிலும், ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் பதிவு தேவையில்லை

a) அபிவிருத்தி செய்ய உத்தேசிக்கப்பட்ட நிலத்தின் பரப்பளவு ஐந்நூறு சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் அல்லது அபிவிருத்தி செய்ய உத்தேசிக்கப்பட்டுள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை அனைத்து கட்டங்களையும் சேர்த்து எட்டுக்கு மிகாமல் இருக்க வேண்டும்:

இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் பதிவு செய்வதிலிருந்து விலக்கு பெறுவதற்கு, பொருத்தமான அரசாங்கம் தேவையெனக் கருதினால், ஐநூறு சதுர மீட்டர் அல்லது எட்டு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்குக் கீழே உள்ள நுழைவாயிலைக் குறைக்கலாம்.

b) இந்தச் சட்டம் தொடங்குவதற்கு முன், ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்திற்கான நிறைவுச் சான்றிதழை விளம்பரதாரர் பெற்றிருந்தால்;

c) ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தின் கீழ், ஏதேனும் அபார்ட்மெண்ட், ப்ளாட் அல்லது கட்டிடத்தின் சந்தைப்படுத்தல், விளம்பரம் விற்பனை அல்லது புதிய ஒதுக்கீடு ஆகியவற்றை உள்ளடக்காத புதுப்பித்தல் அல்லது பழுதுபார்ப்பு அல்லது மறு-மேம்பாடு நோக்கத்திற்காக.

விளக்கம் – இந்த பிரிவின் நோக்கத்திற்காக, ரியல் எஸ்டேட் திட்டம் கட்டங்களாக உருவாக்கப்பட வேண்டும், அத்தகைய ஒவ்வொரு கட்டமும் ஒரு முழுமையான ரியல் எஸ்டேட் திட்டமாக கருதப்படும், மேலும் விளம்பரதாரர் ஒவ்வொரு கட்டத்திற்கும் தனித்தனியாக இந்த சட்டத்தின் கீழ் பதிவு பெற வேண்டும்.

பிரிவு 3(1) மற்றும் பிரிவு 3(2)(b) விதியை படித்தால், சந்தைப்படுத்தல், விற்பனை, முன்பணங்கள் வசூல் செய்யாமல் சொந்த நிதியில் வளர்ச்சிப் பணிகள் முடிக்கப்பட்டாலும், பதிவு செய்வதிலிருந்து சட்டம் விலக்கு அளிக்கவில்லை என்பது தெளிவாகிறது. முதலியன

மேலும், கர்நாடக RERA பதிவு தொகுதியில், கீழ்தோன்றும் மெனுவிலிருந்து திட்டத்தின் வகையைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​கிடைக்கக்கூடிய விருப்பங்கள்: புதிய திட்டம், நடந்துகொண்டிருக்கும் திட்டம் அல்லது முடிக்கப்பட்ட திட்டம். மேலும், விளம்பரதாரர் ஏற்கனவே நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்றிருந்தால், திட்டத்திற்காக ஒரு தனி வங்கிக் கணக்கைத் தொடங்குவதற்கான தேவையிலிருந்து கர்நாடக RERA விலக்கு அளிக்கிறது.

தகுதிவாய்ந்த அதிகாரியால் வழங்கப்பட்ட நிறைவுச் சான்றிதழானது, அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டம், தளவமைப்புத் திட்டம் மற்றும் உள்ளூர் சட்டங்களின் கீழ் அங்கீகரிக்கப்பட்ட விவரக்குறிப்புகளுக்கு மட்டுப்படுத்தப்பட்டுள்ளது என்பதையும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். இருப்பினும், நீச்சல் குளம், சுகாதார மையம், உடற்பயிற்சி கூடம், நன்கு பொருத்தப்பட்ட சமுதாயக் கூடம், குழாய் எரிவாயு, விளையாட்டு அரங்கம் போன்ற அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டங்களுக்கு அப்பால் கூடுதல் வசதிகள் மற்றும் வசதிகளை ஊக்குவிப்பாளர் உறுதியளிக்கலாம். எனவே, வழங்கிய நிறைவுச் சான்றிதழை மட்டுமே நம்பி அனைத்து அம்சங்களிலும் முடிக்கப்பட்ட திட்டத்தை கருத்தில் கொள்ள தகுதிவாய்ந்த அதிகாரம் போதுமானதாக இருக்காது.

RERA சட்டம், சட்டத்தின் பிரிவு 11, பிரிவு 14 மற்றும் பிரிவு 17 இன் கீழ் விளம்பரதாரர்கள் மீது கூடுதல் கட்டாய பொறுப்புகள் மற்றும் கடமைகளை சுமத்துகிறது. திட்டத்தில் வளர்ச்சிப் பணிகள் முடிந்த பிறகும் இந்தக் கடமைகள் தொடர்கின்றன.

ப்ரோமோட்டர் திட்டத்தில் வளர்ச்சிப் பணிகளை முடிக்கத் தேவையான அனைத்து நிதிகளையும் யூனிட்களை சந்தைப்படுத்தாமல் அல்லது விற்காமல் முதலீடு செய்யும் சந்தர்ப்பங்களில், திட்டத்திற்கான பதிவு பெறுதல், ஒரு காலாண்டு புதுப்பிப்பை தாக்கல் செய்தல் மற்றும் கர்நாடகாவில் நிறைவு விவரங்களைச் சமர்ப்பித்தல் ஆகியவற்றில் விளம்பரதாரரின் இணக்கம் வரையறுக்கப்படுகிறது. RERA போர்டல். நிதி மேலாண்மை தொடர்பான பிற இணக்கங்கள்., சேகரிக்கப்பட்ட தொகையில் 70% தனி வங்கிக் கணக்கில் டெபாசிட் செய்வது மற்றும் திரும்பப் பெறுவதற்கு பட்டயக் கணக்காளர்கள், கட்டிடக் கலைஞர்கள் மற்றும் பொறியாளர்களிடமிருந்து சான்றிதழ்களைப் பெறுவது போன்றவை, திட்டத்திற்கு விளம்பரதாரர் மட்டுமே நிதியளிக்கிறார்.

ராஜஸ்தான் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம், ஜெய்ப்பூர், ஸ்ரீ கிருஷ்ணா அசோசியேட்ஸ் வழக்கில், விளம்பரதாரர் அறிவிப்புகளை வெளியிடவும், நிர்ணயிக்கப்பட்ட நிலையான கட்டணத்தை செலுத்தியவுடன் ஆணையத்திடம் விலக்கு சான்றிதழுக்கு விண்ணப்பிக்கவும் உத்தரவு பிறப்பித்தது. விவாதத்தின் கீழ் உள்ள தலைப்பைப் பற்றிய விரிவான புரிதலுக்காக இந்தத் தீர்ப்பைப் படிக்க வாசகர்கள் ஊக்குவிக்கப்படுகிறார்கள்.

முடிவுக்கு, சட்டத்தின் நோக்கங்களை அடைய, ரியல் எஸ்டேட் துறையின் கட்டுப்பாட்டாளராக RERA இன் புனிதத்தை நிலைநிறுத்தவும், மாநிலத்தில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களின் துல்லியமான எண்ணிக்கை/பதிவை பராமரிக்கவும், அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களும் உறுதி செய்யப்பட வேண்டியது அவசியம். திட்ட ஆணையத்தால் அங்கீகரிக்கப்பட்டவை சட்டத்திற்கு இணங்க RERA அதிகாரிகளிடம் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. எவ்வாறாயினும், ஏற்கனவே நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்ற திட்டங்களுக்கான பதிவு செயல்முறையைத் தளர்த்துவது அல்லது எளிமைப்படுத்துவது குறித்து கர்நாடக RERA ஆணையம் பரிசீலிக்கலாம்.

*****

ஆசிரியர் திரு.வினய் தியாகராஜ் M/s.வேணு & வினய், பட்டயக் கணக்காளர்களின் பங்குதாரர் ஆவார். அவரை அணுகலாம் [email protected]