ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளுக்கான (REITs) மூன்று முக்கிய ஒழுங்குமுறை புதுப்பிப்புகளை உரையாற்றும் சுற்றறிக்கையை SEBI வெளியிட்டுள்ளது. முதலாவதாக, யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நன்மை (UBEB) திட்டங்களின் கீழ் பணியாளர் நலன் அறக்கட்டளைகளுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட யூனிட்களுக்கான குறிப்பிட்ட லாக்-இன் மற்றும் ஒதுக்கீடு தேவைகளை SEBI தளர்த்தியது, REIT விதிமுறைகளுடன் சீரமைப்பதில் அத்தகைய அறக்கட்டளைகளின் செயல்பாட்டு எளிமையை ஊக்குவிக்கிறது. இரண்டாவதாக, SEBI, இந்திய REITs அசோசியேஷன் (IRA) உடன் இணைந்து, காலாண்டு அறிக்கைகள் மற்றும் இணக்கச் சான்றிதழ்களுக்கான தரப்படுத்தப்பட்ட வடிவமைப்பை அறிமுகப்படுத்தியது, REITs மேலாளர்கள் அறங்காவலர்களிடம் சமர்ப்பிக்க வேண்டும், இது தொழில் நடைமுறைகளை ஒழுங்குபடுத்துவதையும், ஒழுங்குமுறை நிலைத்தன்மையையும் உறுதி செய்வதையும் நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. கடைசியாக, REITகளின் விநியோகங்களுக்கான காலவரிசைத் தேவைகளை SEBI புதுப்பித்து, REIT விதிமுறைகளில் சமீபத்திய திருத்தங்களுடன் அவற்றைச் சீரமைத்தது. உரிமை கோரப்படாத விநியோகங்களைத் தீர்க்க, செலுத்தப்படாத தொகைகள் “செலுத்தப்படாத விநியோகக் கணக்கு” என அழைக்கப்படும் எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கு மாற்றப்படும். இந்த புதுப்பிப்புகள் உடனடியாக செயல்படும் மற்றும் REIT துறையில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் இணக்கத்தை மேம்படுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. சுற்றறிக்கை குறிப்பிட்ட ஒழுங்குமுறை உட்பிரிவுகளை விவரிக்கிறது மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட பங்குச் சந்தைகள் அதை தங்கள் தளங்களில் வெளியிட வேண்டும்.

பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியம்

சுற்றறிக்கை எண். SEBI/HO/DDHS/DDHS-PoD-2/P/CIR/2024/158 தேதி: நவம்பர் 13, 2024

செய்ய,
இந்திய REITs சங்கம்
அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITகள்)
REITகளுக்கான அனைத்துக் கட்சிகளும்
அனைத்து அங்கீகரிக்கப்பட்ட பங்குச் சந்தைகள்
அனைத்து வைப்புத்தொகைகள்

மேடம்/சார்,

துணை: யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நலன் திட்டத்தின் நோக்கத்திற்காக ஊழியர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு ஒதுக்கப்பட்ட யூனிட்களுக்கான சில விதிகளில் தளர்வு, REITகள் மூலம் விநியோகம் செய்வதற்கான காலக்கெடுவை சீரமைத்தல் மற்றும் காலாண்டு அறிக்கை மற்றும் இணக்கச் சான்றிதழின் வடிவம் – ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs)

யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நலன் திட்டத்தின் நோக்கத்திற்காக ஒரு ஊழியர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு ஒதுக்கப்பட்ட யூனிட்களுக்கான சில விதிகளில் இருந்து தளர்வு

1. SEBI (ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்) விதிமுறைகள், 2014 (“REIT விதிமுறைகள்”) யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நலன் (“UBEB”) திட்டத்திற்கான கட்டமைப்பை வழங்குவதற்காக ஜூலை 13, 2024 அன்று திருத்தப்பட்டது. UBEB திட்டத்திற்கான கட்டமைப்பு, மற்றவர்களுக்கு இடையே, பணியாளர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு யூனிட்களை வழங்குவது, வாரியத்தால் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விலை வழிகாட்டுதல்கள் உட்பட, யூனிட்களின் முன்னுரிமை வெளியீட்டிற்கான வழிகாட்டுதல்களின் அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும்.

2. மே 15, 2024 தேதியிட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளுக்கான முதன்மை சுற்றறிக்கையின் (REITs) அத்தியாயம் 10 (“மாஸ்டர் சுற்றறிக்கை”) REIT கள் மூலம் முன்னுரிமை வழங்கல் மற்றும் யூனிட்களை நிறுவுவதற்கான வழிகாட்டுதல்களை வழங்குகிறது. அலகுகளின் முன்னுரிமை வெளியீட்டிற்கான விதிகள், மற்றம் இடையேபின்வரும் லாக்-இன் மற்றும் ஒதுக்கீடு தொடர்பான கட்டுப்பாடுகளை வழங்குகிறது:

“10.6. லாக்-இன்

10.6.1. ………

10.6.2. ஸ்பான்சர்(கள்) தவிர மற்ற நபர்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட யூனிட்கள், அத்தகைய யூனிட்களுக்கான வர்த்தக ஒப்புதல் தேதியிலிருந்து ஒரு வருட காலத்திற்கு பூட்டப்பட்டிருக்கும்.

10.6.3. ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின் முழு முன்னுரிமைப் பிரச்சினை யூனிஹோல்டிங், ஏதேனும் இருந்தால், தொடர்புடைய தேதியிலிருந்து வர்த்தக ஒப்புதல் தேதியிலிருந்து ஆறு மாதங்கள் வரை பூட்டப்பட்டிருக்கும்.”

“10.7. ஒதுக்கீடு

10.7.1. தொடர்புடைய தேதிக்கு முந்தைய 90 வர்த்தக நாட்களில் வழங்குபவரின் யூனிட்களை விற்ற அல்லது மாற்றிய எந்தவொரு நபருக்கும் யூனிட்களின் முன்னுரிமை வெளியீடு செய்யப்படாது. மேலும், ஸ்பான்சர்(கள்) அல்லது ஸ்பான்சர் குழு(கள்)களைச் சேர்ந்த எந்தவொரு நபரும் தொடர்புடைய தேதிக்கு முந்தைய 90 நாட்களில் வழங்குபவரின் யூனிட்களை விற்றால்/பரிமாற்றம் செய்திருந்தால், அனைத்து ஸ்பான்சர்களும் ஸ்பான்சர் குழுவின் உறுப்பினர்களும் தகுதியற்றவர்கள். முன்னுரிமை அடிப்படையில் அலகுகள் ஒதுக்கீடு.

REIT ஆல் ஸ்பான்சர்(கள்) மற்றும்/அல்லது ஸ்பான்சர் குழுவின் உறுப்பினர் (ஆர்.ஈ.ஐ.டி) மூலம் ஏதேனும் சொத்து வாங்கப்பட்டால், யூனிட்களின் முன்னுரிமை வழங்கல் மீதான இந்த கட்டுப்பாடு ஸ்பான்சர்(கள்) அல்லது ஸ்பான்சர் குழுவின் உறுப்பினருக்குப் பொருந்தாது. கள்), மற்றும் அந்த ஸ்பான்சர் மற்றும்/அல்லது ஸ்பான்சர் குழுவின் உறுப்பினருக்கு, அத்தகைய சொத்தை கையகப்படுத்துவதற்கான முழுப் பரிசீலனையாக, யூனிட்களின் முன்னுரிமை வெளியீடு செய்யப்படுகிறது.

10.7.2. …….”

3. எளிதாக வணிகம் செய்வதை ஊக்குவிப்பதற்காகவும், ஊழியர் நலன் அறக்கட்டளை மூலம் யூனிட்களைப் பெறுவதை எளிதாக்கவும், UBEB திட்டத்தின் விதிமுறைகளின்படி ஊழியர்களுக்கு அலகுகளை மாற்றுவதை எளிதாக்கவும், மேற்கூறிய லாக்-இன் மற்றும் ஒதுக்கீடு தொடர்பான கட்டுப்பாடுகள் பணியாளர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு பொருந்தாது. அதன்படி, முதன்மை சுற்றறிக்கையின் 10வது அத்தியாயத்தில் –

3.1 ஒரு புதிய பத்தி 10.6.4. கீழ்க்கண்டவாறு செருகப்பட்டுள்ளது:

“பத்தி 10.6.2 இல் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள லாக்-இன் தேவை. மற்றும் 10.6.3. REIT விதிமுறைகளின் அத்தியாயம் IVAக்கு இணங்க, யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நன்மைத் திட்டத்தின் நோக்கத்திற்காக ஒரு ஊழியர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு ஒதுக்கப்பட்ட அலகுகளின் விஷயத்தில் மேலே பொருந்தாது.

3.2 பத்தி 10.7.1 இன் கீழ் பின்வரும் நிபந்தனை செருகப்பட்டுள்ளது.:

“REIT ஒழுங்குமுறைகளின் அத்தியாயம் IVAக்கு இணங்க யூனிட் அடிப்படையிலான பணியாளர் நன்மைத் திட்டத்தின் நோக்கத்திற்காக ஒரு ஊழியர் நலன் அறக்கட்டளைக்கு ஒதுக்கப்பட்ட அலகுகளின் விஷயத்தில், யூனிட்களின் முன்னுரிமை வழங்கல் மீதான இந்த கட்டுப்பாடு பொருந்தாது.”

காலாண்டு அறிக்கை மற்றும் இணக்கச் சான்றிதழின் வடிவம்

4. செக்யூரிட்டிஸ் அண்ட் எக்ஸ்சேஞ்ச் போர்டு ஆஃப் இந்தியா (ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்) விதிமுறைகள், 2014 (“REIT விதிமுறைகள்”) 9(3) விதிமுறைகள் பின்வருமாறு:

“அறங்காவலர், யூனிட் வைத்திருப்பவர்களின் நலன் கருதி மேலாளரின் செயல்பாடுகளை மேற்பார்வையிடுவார், மேலாளர் விதிமுறை 10க்கு இணங்குவதை உறுதிசெய்து, காலாண்டு அடிப்படையில் குறிப்பிடப்படும் படிவத்தில் மேலாளரிடமிருந்து இணக்கச் சான்றிதழைப் பெற வேண்டும்.”

5. REIT ஒழுங்குமுறைகளின் விதிமுறை 10(18)(a) கீழ்க்கண்டவாறு தேவைப்படுகிறது:

“மேலாளர் அறங்காவலரிடம் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்-

(அ) ​​REIT இன் செயல்பாடுகள் குறித்த காலாண்டு அறிக்கைகள், பெறப்பட்ட அனைத்து நிதிகளுக்கான ரசீதுகள் மற்றும் செலுத்தப்பட்ட அனைத்து கொடுப்பனவுகள், இந்த விதிமுறைகளுக்கு இணங்குவதற்கான நிலை, குறிப்பாக விதிமுறைகள் 18,19 மற்றும் 20, செயல்திறன் அறிக்கை, வளர்ச்சியின் நிலை கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள சொத்துக்கள், அத்தகைய காலாண்டு முடிவடைந்த முப்பது நாட்களுக்குள்;

6. தொழில்துறை முழுவதும் ஒரே சீரான தன்மையை உறுதி செய்வதற்காக, இந்தியன் REITs அசோசியேஷன் (“IRA”), SEBI உடன் கலந்தாலோசித்து, காலாண்டு அறிக்கை மற்றும் இணக்கச் சான்றிதழின் வடிவமைப்பை REIT இன் மேலாளர், ஒழுங்குமுறை 10ன் கீழ் அறங்காவலரிடம் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். REIT ஒழுங்குமுறைகளின் 18)(a) மற்றும் ஒழுங்குமுறை 9(3) முறையே, அதன் இணையதளத்தில் வெளியிடவும். இந்த வடிவமைப்பில் எதிர்காலத்தில் ஏதேனும் மாற்றங்கள் செய்யப்படுவதற்கு முன், SEBI உடன் கலந்தாலோசித்து IRA ஆல் செய்யப்படும்.

7. அனைத்து REITகளும் REIT ஒழுங்குமுறைகளின் ஒழுங்குமுறை 10(18)(a) மற்றும் ஒழுங்குமுறை 9(3) ஆகியவற்றுடன் இணங்குவதை உறுதிசெய்ய IRA ஆல் குறிப்பிடப்பட்ட மேற்கூறிய வடிவமைப்பைப் பின்பற்ற வேண்டும்.

REITகள் மூலம் விநியோகம் செய்வதற்கான காலக்கெடுவை சீரமைத்தல்

8. நவம்பர் 27, 2024 முதல் REITகள் மூலம் விநியோகங்களைச் செய்வதற்கான காலக்கெடுவைத் திருத்துவதற்காக செப்டம்பர் 27, 2024 அன்று REIT விதிமுறைகள் திருத்தப்பட்டன. மே 15, 2024 தொடர்பான நடைமுறைச் சட்டத்துடன் தொடர்புடைய REITகளுக்கான முதன்மைச் சுற்றறிக்கையின் அத்தியாயம் 19 மற்றும் இணைப்பு 14 உரிமை கோரப்படாத தொகை உள்ளது REITகள் விநியோகம் செய்வதற்கான காலக்கெடுவைக் குறிப்பிடுகின்றன. அதன்படி, REITகளுக்கான முதன்மை சுற்றறிக்கை REIT விதிமுறைகளுடன் விநியோகம் செய்வதற்கான காலக்கெடுவை சீரமைக்க கீழ்க்கண்டவாறு மாற்றியமைக்கப்பட்டுள்ளது:

8.1 பாரா 19.2. REITகளுக்கான முதன்மைச் சுற்றறிக்கையின் 19வது அத்தியாயம் பின்வருமாறு மாற்றியமைக்கப்படும்:

“REIT ஒழுங்குமுறைகளின் ஒழுங்குமுறை 18(16)(c), மற்றவற்றுக்கு இடையே, விநியோகத்திற்கான காலக்கெடுவை வழங்குகிறது. இருப்பினும், சில சந்தர்ப்பங்களில், யூனிட்ஹோல்டர்களால் கணக்கு விவரங்களைப் புதுப்பிக்கத் தவறியது உட்பட பல்வேறு காரணங்களால் விநியோகத் தொகைகள் கோரப்படாமலோ அல்லது செலுத்தப்படாமலோ இருப்பதைக் காண முடிந்தது.

8.2 REITகளுக்கான முதன்மை சுற்றறிக்கையின் பகுதி 1 இணைப்பு 14 இன் பிரிவு A(1) பின்வருமாறு மாற்றியமைக்கப்படும்:

“உரிமைகோரப்படாத தொகையை செலுத்தப்படாத விநியோகக் கணக்கிற்கு மாற்றுதல்: REIT விதிமுறைகளின் விதிமுறைகள் 18(16)(c) இன் கீழ் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காலக்கெடுவுக்குள் மேலாளரால் விநியோகம் செய்யப்பட்டாலும், யூனிட் ஹோல்டர்களுக்குக் கட்டணம் செலுத்தப்படாமலோ அல்லது உரிமை கோரப்படாமலோ இருந்தால், மேலாளர் அந்த தேதியிலிருந்து ஏழு வேலை நாட்களுக்குள் REIT விதிமுறைகளின் விதிமுறை 18(16)(c) இன் கீழ் குறிப்பிடப்பட்ட காலக்கெடுவின் காலாவதியாகும், அத்தகைய கோரப்படாத தொகைகளை மாற்றவும் எந்தவொரு திட்டமிடப்பட்ட வங்கியிலும் REIT சார்பாக அது திறக்கப்படும் எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கு. அத்தகைய கணக்கு ‘செலுத்தப்படாத விநியோகக் கணக்கு’ என்று அழைக்கப்படும்.

9. இந்த சுற்றறிக்கை உடனடியாக அமலுக்கு வரும்.

10. இந்தியப் பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியச் சட்டம், 1992, விதிமுறைகள் 17E(1)(c), 9(3), 10(18)(a) பிரிவு 11(1)ன் கீழ் வழங்கப்பட்ட அதிகாரங்களைப் பயன்படுத்தி இந்த சுற்றறிக்கை வெளியிடப்படுகிறது. REIT ஒழுங்குமுறைகளின் 18(16) மற்றும் 33. இந்த சுற்றறிக்கை தகுதி வாய்ந்த அதிகாரியின் ஒப்புதலுடன் வெளியிடப்பட்டுள்ளது.

11. அங்கீகரிக்கப்பட்ட பங்குச் சந்தைகள் இந்தச் சுற்றறிக்கையின் உள்ளடக்கங்களைத் தங்கள் இணையதளத்தில் பரப்புமாறு அறிவுறுத்தப்படுகின்றன.

12. இந்தச் சுற்றறிக்கை இந்தியப் பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியத்தின் இணையதளத்தில் sebi.gov.in இல் “சட்டப்பூர்வ” பிரிவின் கீழும், கீழ்தோன்றும் “சுற்றறிக்கைகள்” என்பதன் கீழும் கிடைக்கும்.

உங்களின் உண்மையாக

ரித்தேஷ் நந்தவானி
துணை பொது மேலாளர்
கடன் மற்றும் கலப்பின பத்திரங்கள் துறை
தொலைபேசி எண்.022-26449696
மின்னஞ்சல் ஐடி – [email protected]